Banyak orang baru memikirkan aturan sewa ketika masalah sudah terjadi. Penyewa ingin pindah sebelum masa kontrak berakhir, atau pemilik tiba-tiba meminta rumah dikosongkan padahal masa sewa masih berjalan.

Situasi seperti ini sebenarnya bisa dihindari apabila kedua pihak memahami aturannya sejak awal. Rasa saling percaya memang penting dalam hubungan sewa menyewa, tetapi kepercayaan saja tidak cukup ketika muncul perbedaan pendapat.

Artikel ini membahas dasar hukum sewa menyewa, hak dan kewajiban masing-masing pihak, isi perjanjian yang sebaiknya diatur, serta situasi ketika perjanjian sewa dapat diakhiri lebih awal.

Dasar Hukum Sewa Menyewa

Sewa menyewa diatur dalam Pasal 1548 sampai Pasal 1600 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Ketentuan inilah yang menjadi acuan utama, baik untuk sewa rumah, kamar kos, ruko, maupun properti lainnya.

Pasal 1548 KUHPerdata mendefinisikan sewa menyewa sebagai suatu perjanjian di mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lain kenikmatan dari suatu barang selama waktu tertentu, dengan pembayaran harga yang disanggupi pihak tersebut.

Pasal 1549 menegaskan bahwa segala jenis barang dapat disewakan, baik benda bergerak maupun tidak bergerak. Rumah dan kamar kos termasuk kategori benda tidak bergerak.

Dari definisi tersebut, terdapat tiga unsur yang harus ada dalam setiap perjanjian sewa:

• Adanya objek yang disewakan
• Adanya jangka waktu tertentu
• Adanya harga sewa yang disepakati

Selain itu, perjanjian sewa tetap harus memenuhi syarat sah perjanjian sebagaimana diatur Pasal 1320 KUHPerdata, yaitu kesepakatan para pihak, kecakapan hukum, objek yang jelas, dan sebab yang halal. Penjelasan lengkap mengenai syarat ini dapat disimak dalam artikel tentang cara membuat surat perjanjian yang sah.

Hak dan Kewajiban Pemilik

Kewajiban pihak yang menyewakan diatur dalam Pasal 1550 KUHPerdata dan beberapa pasal berikutnya.

Kewajiban Pemilik	Dasar Pasal	Menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa	Pasal 1550	Memelihara barang agar dapat dipakai sesuai keperluan	Pasal 1550	Menjamin penyewa dapat menikmati barang selama masa sewa	Pasal 1550	Melakukan perbaikan yang menjadi tanggungannya	Pasal 1551	Menanggung cacat pada barang yang disewakan	Pasal 1552	Memikul risiko atas barang yang disewakan	Pasal 1553

Sebagai imbalannya, pemilik berhak menerima pembayaran sewa sesuai waktu yang diperjanjikan, menuntut ganti rugi apabila terjadi kerusakan akibat kelalaian penyewa, serta meminta pengembalian barang dalam keadaan semula setelah masa sewa berakhir.

Perlu diperhatikan bahwa kewajiban memelihara dan memperbaiki barang pada dasarnya melekat pada pemilik. Kerusakan yang timbul karena pemakaian wajar bukan menjadi tanggung jawab penyewa, kecuali diperjanjikan lain.

Hak dan Kewajiban Penyewa

Kewajiban penyewa diatur dalam Pasal 1560 sampai Pasal 1566 KUHPerdata.

Kewajiban Penyewa	Keterangan	Memakai barang sewa sebagai kepala rumah tangga yang baik	Menggunakan sesuai tujuan yang diperjanjikan	Membayar harga sewa tepat waktu	Sesuai jadwal yang disepakati dalam perjanjian	Mengganti kerugian atas kerusakan yang ditimbulkan	Termasuk kerusakan oleh orang yang tinggal bersamanya	Mengembalikan barang dalam keadaan semula	Setelah masa sewa berakhir	Tidak menyewakan ulang tanpa izin	Pelanggaran dapat berujung pembatalan perjanjian

Di sisi lain, penyewa berhak menerima barang dalam kondisi layak pakai, menikmati barang secara tenteram selama masa sewa, dan menuntut perbaikan apabila terdapat kerusakan yang menjadi tanggungan pemilik.

Pasal 1553 KUHPerdata bahkan memberikan hak kepada penyewa untuk meminta pemutusan perjanjian apabila barang yang disewa rusak sedemikian rupa sehingga tidak dapat digunakan sesuai tujuan sewa.

Bolehkah Pemilik Mengakhiri Sewa Secara Sepihak?

Inilah persoalan yang paling sering menimbulkan sengketa, dan jawabannya tegas dalam undang-undang.

Pasal 1579 KUHPerdata melarang pemilik menghentikan sewa secara sepihak selama masa sewa masih berjalan, sekalipun dengan alasan barang tersebut akan dipakai sendiri, kecuali hal itu memang telah diperjanjikan sebelumnya.

Ketentuan ini penting dipahami penyewa. Permintaan mendadak untuk mengosongkan rumah dengan alasan pemilik ingin menempatinya sendiri tidak memiliki dasar hukum apabila tidak diatur dalam perjanjian.

Mahkamah Agung pun telah mengeluarkan yurisprudensi yang menegaskan larangan penghentian sewa secara sepihak oleh pihak yang menyewakan.

Sebaliknya, pemilik tetap dapat menuntut pembatalan perjanjian apabila penyewa terbukti melanggar kewajibannya, misalnya tidak membayar sewa atau menggunakan rumah tidak sesuai peruntukan hingga menimbulkan kerugian.

Apakah Perjanjian Sewa Dapat Digugurkan?

Perjanjian sewa dapat berakhir atau dibatalkan dalam beberapa keadaan.

Berakhir karena jangka waktu terlampaui. Pasal 1570 KUHPerdata menyatakan bahwa apabila sewa dibuat secara tertulis, perjanjian berakhir demi hukum ketika waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa perlu pemberitahuan terlebih dahulu.

Berakhir karena kesepakatan bersama. Kedua pihak dapat sewaktu-waktu sepakat mengakhiri perjanjian lebih awal, termasuk mengatur konsekuensinya seperti pengembalian sisa uang sewa.

Dibatalkan karena wanprestasi. Apabila salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya, pihak lain dapat menuntut pembatalan perjanjian disertai ganti rugi.

Batal karena objek musnah. Apabila rumah yang disewa musnah seluruhnya karena peristiwa di luar kesalahan para pihak, perjanjian gugur demi hukum. Bila kerusakan hanya sebagian, penyewa dapat memilih antara meminta pengurangan harga sewa atau pembatalan perjanjian.

Yang perlu dicatat, pembatalan sepihak tanpa dasar yang sah justru dapat menjadikan pihak yang membatalkan sebagai pihak yang wanprestasi.

Isi Perjanjian Sewa yang Sebaiknya Diatur

Meskipun undang-undang sudah mengatur banyak hal, perjanjian tertulis tetap diperlukan karena dapat mengatur hal-hal spesifik yang tidak diatur secara rinci dalam KUHPerdata.

Berikut poin yang sebaiknya dicantumkan:

• Identitas para pihak secara lengkap beserta nomor identitas
• Objek sewa dengan alamat dan batasan yang jelas, termasuk fasilitas yang disertakan
• Jangka waktu sewa dengan tanggal mulai dan berakhir
• Harga sewa dan cara pembayaran, termasuk jadwal dan metode pembayaran
• Uang jaminan atau deposit, besarannya, serta syarat pengembaliannya
• Pembagian tanggung jawab perawatan, mana yang menjadi beban pemilik dan mana yang menjadi beban penyewa
• Ketentuan tagihan listrik, air, dan iuran lingkungan
• Larangan tertentu seperti menyewakan ulang, mengubah bangunan, atau menggunakan untuk usaha
• Ketentuan pengakhiran lebih awal oleh salah satu pihak beserta konsekuensinya
• Mekanisme penyelesaian sengketa apabila terjadi perselisihan

Poin mengenai uang jaminan layak mendapat perhatian khusus, karena sering menjadi sumber perselisihan saat masa sewa berakhir. Sebaiknya dicantumkan secara tegas kondisi apa saja yang membolehkan pemilik memotong deposit.

Sewa Lisan dan Sewa Tertulis

Perjanjian sewa secara lisan tetap sah menurut hukum sepanjang memenuhi syarat Pasal 1320 KUHPerdata. Undang-undang tidak mewajibkan bentuk tertulis.

Meski demikian, terdapat perbedaan penting dalam hal pembuktian dan cara berakhirnya.

Sewa tertulis berakhir dengan sendirinya ketika jangka waktu terlampaui. Sementara pada sewa yang tidak tertulis, pengakhiran umumnya memerlukan pemberitahuan terlebih dahulu sesuai kebiasaan setempat.

Dalam hal terjadi sengketa, sewa lisan jauh lebih sulit dibuktikan. Kesaksian tetangga atau bukti transfer pembayaran dapat membantu, tetapi tidak sekuat dokumen tertulis yang memuat kesepakatan secara rinci.

Hal Khusus dalam Sewa Kamar Kos

Sewa kamar kos tunduk pada ketentuan yang sama dengan sewa rumah, karena keduanya termasuk perjanjian sewa menyewa menurut KUHPerdata. Namun ada beberapa hal yang secara praktik memerlukan perhatian tambahan.

Kesepakatan sering dibuat lisan. Banyak transaksi kos hanya berdasarkan pembicaraan dan kuitansi pembayaran. Praktik ini sah, tetapi menyulitkan ketika terjadi perselisihan mengenai uang jaminan atau tanggung jawab kerusakan.

Peraturan rumah kos. Pemilik umumnya menetapkan aturan seperti jam berkunjung, larangan membawa tamu menginap, atau batasan penggunaan listrik. Aturan semacam ini mengikat sepanjang disampaikan sejak awal dan disepakati penghuni. Karena itu sebaiknya dicantumkan tertulis, bukan disampaikan belakangan.

Fasilitas bersama. Kamar mandi, dapur, dan ruang jemur yang digunakan bersama sebaiknya diatur pembagian tanggung jawab kebersihan dan perawatannya.

Sistem pembayaran bulanan. Berbeda dengan sewa rumah yang umumnya tahunan, kos sering dibayar bulanan. Perlu kejelasan mengenai batas waktu pembayaran, konsekuensi keterlambatan, dan apakah ada masa pemberitahuan sebelum penghuni pindah.

Uang jaminan. Praktik menahan deposit sering menimbulkan perselisihan. Sebaiknya disepakati sejak awal berapa besarnya, untuk menutup apa saja, dan kapan dikembalikan setelah penghuni keluar.

Sebagian daerah juga memiliki peraturan daerah yang mengatur rumah kos, misalnya menyangkut perizinan dan pajak bagi pemilik dengan jumlah kamar tertentu. Pemilik kos sebaiknya memeriksa ketentuan di wilayah masing-masing.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apakah penyewa boleh pindah sebelum masa kontrak berakhir?

Boleh, tetapi konsekuensinya bergantung pada isi perjanjian. Apabila perjanjian tidak mengatur pengakhiran lebih awal, penyewa yang pergi sebelum masa sewa berakhir pada dasarnya tetap terikat kewajiban membayar sisa masa sewa. Karena itu klausul mengenai hal ini sebaiknya dinegosiasikan sejak awal.

Apakah pemilik boleh menaikkan harga sewa di tengah masa kontrak?

Tidak, kecuali diperjanjikan sebelumnya. Harga sewa yang telah disepakati mengikat kedua pihak selama jangka waktu yang diperjanjikan. Kenaikan hanya dapat diberlakukan pada periode perpanjangan berikutnya.

Bagaimana jika rumah yang disewa dijual pemiliknya?

Penjualan objek sewa pada dasarnya tidak memutuskan perjanjian sewa yang sedang berjalan, kecuali hal tersebut secara tegas diperjanjikan. Pembeli baru terikat pada perjanjian sewa yang sudah ada hingga masa sewa berakhir.

Bagaimana menyelesaikan sengketa sewa menyewa?

Langkah pertama sebaiknya musyawarah langsung antara kedua pihak. Apabila tidak tercapai kesepakatan, penyelesaian melalui mediasi patut dipertimbangkan sebelum menempuh gugatan perdata ke Pengadilan Negeri, karena umumnya lebih hemat waktu dan biaya.

Penutup

Hubungan sewa menyewa bukan sekadar soal pembayaran dan tempat tinggal. Ada hak dan kewajiban yang melekat pada kedua belah pihak, dan sebagian besar sudah diatur undang-undang bahkan ketika para pihak tidak menuliskannya.

Dua hal yang paling perlu diingat: pemilik tidak dapat menghentikan sewa secara sepihak selama masa sewa berjalan, dan penyewa wajib menggunakan serta mengembalikan objek sewa dalam keadaan baik.

Menuangkan kesepakatan dalam perjanjian tertulis yang jelas tetap merupakan langkah paling bijak. Bagi masyarakat yang menghadapi sengketa sewa menyewa dan membutuhkan pendampingan hukum, LKBH IBLAM menyediakan layanan konsultasi dan bantuan hukum bagi yang memenuhi syarat.

---

Ditinjau dan diperbarui oleh Tim Redaksi IBLAM School of Law pada 7 September 2026. Artikel ini disusun berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, khususnya Pasal 1320 dan Pasal 1548 sampai Pasal 1600. Untuk kasus spesifik, disarankan berkonsultasi dengan advokat.